Zó versnel je woningbouw

Zó versnel je woningbouw

Een rij nieuwe woningen in een wijk in aanbouw

Flink gas geven in processen die jaren duren? Dat is geen sinecure, en toch moet het in de woningbouw. Overijssel helpt gemeenten tips en trucs met elkaar te delen.

Daarvoor kwamen op dinsdag 14 december 2021 beleidsmedewerkers van talloze Overijsselse gemeenten samen voor een online ‘versnellingsdag woningbouw’. De bijeenkomst, op touw gezet door de provincie Overijssel, stond onder leiding van Jeroen Hatenboer, die nauw betrokken is bij het provinciaal aanjaagteam wonen en daarnaast deel uitmaakt van het expertteam woningbouw van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO).

Dat we in Overijssel dit soort bijeenkomsten houden, wordt door het Rijk als iets heel bijzonders gezien’, aldus Hatenboer. ‘Op dit niveau kennis uitwisselen, dat gebeurt lang niet overal in Nederland.’ Toch is dat precies de bedoeling van de provincie Overijssel, die samenwerking – ook met onderwijs en marktpartijen – hoog in het vaandel draagt. ‘Het is onzin om elk van de 25 gemeentes zelf het wiel te laten uitvinden.’

De Zwolse aanpak als lichtend voorbeeld
Een standpunt dat van harte wordt onderschreven door Sjors de Vries, planoloog, sociaal geograaf en eigenaar van bureau Ruimtevolk, dat gemeenten adviseert over beleid voor woningmarkt en leefomgeving. De Vries werkte eerder mee aan de regionale woonagenda’s van de provincie. ‘Overheden dichten zichzelf vaak een grote rol toe bij de versnelling van woningbouw. Maar ze bouwen de woningen uiteindelijk niet alleen. Ze mogen ook best inzet vragen van marktpartijen, corporaties en inwoners’, meent hij. De planoloog noemt de Zwolse aanpak, onder meer uitgewerkt in de Ontwikkelstrategie wonen 2019-2024, als lichtend voorbeeld van gedeeld eigenaarschap van de woonopgave. Ook Den Haag en Almere kozen al voor een integrale aanpak van de woningbouw.

Samenwerking, integraliteit: het lijken sleutelwoorden als het aankomt op dingen sneller voor elkaar krijgen. Integratie van planvorming, participatie, juridische procedures, contractering en financiering zorgt voor tijdwinst en extra kwaliteit. Zeker als het ook lukt om – door de politieke betrokkenheid te vergroten – de besluitvorming te versoepelen. Sjors de Vries presenteerde tijdens de versnellingsdag een Almeers model voor integrale gebiedsontwikkeling dat alle processtappen aan een tijdpad met heldere mijlpalen koppelt. Doel is het totale planproces terug te brengen tot een periode van maximaal vijf jaar.

Versnelling kan jaren tijdwinst opleveren
Frits Dinkla, projectleider gebiedsontwikkeling en finance bij RHO Adviseurs en expert bij het provinciaal aanjaagteam wonen, schetste hoe zinvol versnelling kan zijn. Want zelfs als alles meezit, dan kost het normaliter van begin tot eind minstens drieëneenhalf jaar om nieuwe woningen neer te zetten. Komen er veel bezwaren, dan kan dit zelfs oplopen tot ruim elf jaar. Dinkla pleit er onder andere voor om processtappen samen te voegen, de markt vroeger te laten meedoen en grond eerder bouwrijp te maken – dat laatste kan ook zonder omgevingsomvergunning. Verder is het vooral een kwestie van continu, ook op detailniveau, de vinger aan de pols houden als het gaat om financiële haalbaarheid en communicatie en participatie.

Om de praktische toepassing van de modellen van De Vries en Dinkla inzichtelijk te maken, werden er tijdens de bijeenkomst twee nieuwbouwprojecten losjes aan getoetst.

Voorbeelden uit Kampen en Holten
Ten eerste de bouw van 2500 woningen in het zuidwesten van Kampen, een sleutelproject uit de regionale woonagenda West-Overijssel. Inmiddels is de komst van zeshonderd van die huizen procedureel in gang gezet, aldus René Penning, senior consultant Wonen bij Bureau Stedelijke Planning en in Kampen aan de slag als strategisch adviseur versnelling woningbouw. Er is een voorbereidingsbudget van een half miljoen euro beschikbaar, de quick scan loopt en een aparte werkgroep verdiept zich in te verwachten risico’s.

Daarnaast de sanering van het voormalig Enkco-terrein in Holten, dat slechts door de begraafplaats wordt gescheiden van het dorpscentrum. De gemeente Rijssen-Holten, die de vleesverwerker hielp verhuizen, wil er ongeveer honderd woningen neerzetten. Ze vroeg de lokale bevolking naar haar wensen. Op dit moment liggen er een vlekkenplan, een eerste ontwerp en bijna alle benodigde onderzoeken, zo vertelde beleidsmedewerker ruimtelijke ontwikkeling bij de gemeente Rijssen-Holten Anne Verver. Een planeconoom is het project nu aan het doorrekenen. Complicerende factor is dat de fabriekssanering de prijs opdrijft.

Kansen voor geclusterde bouwprojecten?
Die informatie brengt Frits Dinkla ertoe om samenwerking met omliggende plaatsen voor te stellen. ‘Voor geld uit de woningbouwimpuls is een ondergrens van tweehonderd woningen aan de orde, maar in de vierde tranche wordt het misschien mogelijk om projecten uit meer gemeenten te clusteren.’ Wietse Douwes van de provincie Overijssel zegt dit inderdaad te verwachten, al bestaat er nog geen zekerheid over.

Tijdens de bijeenkomst wordt ook geopperd om sleutelprojecten te koppelen aan de regeling voor flexpools, aangezien bijna elke gemeente kampt met gebrek aan capaciteit. Ook aanhaken bij de jaarlijkse planmonitor wordt als optie genoemd. Jeroen Hatenboer denkt verder dat integratie van stikstof-, duurzaamheids- en woningbouwgelden gemeenten op korte termijn financiële speelruimte kan bieden. Zo helpen de deelnemers aan de versnellingsdag elkaar met concrete tips en trucs.