De Brede Bouwcoalitie zet door!

De woningmarkt is op dit moment moeilijk voor bouwers en ontwikkelaars. En dat terwijl er de vurige wens is, onder meer geuit door minister De Jonge, om het bouwtempo flink op te schroeven. Om te kijken hoe je dat toch voor elkaar krijgt, kwam op 20 juni 2023 de Brede Bouwcoalitie bij elkaar, in klooster Nieuw Sion bij Diepenveen.

De Brede Bouwcoalitie is een Overijssels gezelschap van publieke en private partijen in de woningsector en komt sinds vorig jaar regelmatig bij elkaar om de woningbouw te versnellen. Hamit Karakus, met de nodige ervaring in de wereld van bouwen en wonen, is voorzitter. Vanuit diverse invalshoeken wordt de situatie op de woningmarkt geanalyseerd, de knelpunten die er zijn en wat je op provinciaal niveau kunt doen om dat op te lossen. Bij de bijeenkomst in Nieuw Sion worden vijf experimenten uitgelicht die zijn geadopteerd:

• IkWillem (geef de woningzoekende een gezicht)
• Actieprogramma Toekomstbestendig Bouwen
• Dialoogmethode Baukultur
• Provinciale versnellingstafel
• Woonfonds

Binnen deze groep van vijf experimenten krijgen het Woonfonds en de Provinciale versnellingstafel extra aandacht omdat de actuele situatie daarom vraagt.

Provinciale versnellingstafel

Bij de Provinciale versnellingstafel zullen ongetwijfeld veel mensen de vraag stellen: waarom nóg een initiatief erbij, er is toch al zoveel? Aanjaagteams, de Woonkeuken, de Brede Bouwcoalitie zelf, om er maar een paar te noemen. Die keur aan initiatieven is in wezen juist de bestaansreden van de Provinciale versnellingstafel: het is zaak een accuraat en compleet beeld te hebben van alle lokale, regionale en landelijke gremia die relevant zijn voor Overijssel en welke activiteiten zij ontplooien. Vervolgens worden twee vragen gesteld. Ten eerste: wat ontbreekt er nog? En ten tweede: in welke gevallen is bundeling van initiatieven zinvol? Deze vragen vormen een geschikt richtsnoer voor de agenda van de Provinciale versnellingstafel.

Tijdens de bijeenkomst krijgt dit initiatief veel nuttige input. Bijvoorbeeld wanneer een kwestie interessant is om in te brengen en wanneer niet, hoe je een provinciedekkende tafel inricht, en hoe je vervolgens te werk kunt gaan. Zo wordt werken met het ‘stoplichtmodel’ geopperd: per project worden alle factoren (‘stoplichten’) benoemd die noodzakelijk zijn voor de voortgang ervan. Staan deze stoplichten op rood, oranje of groen? En voor zover een stoplicht nog niet op groen staat: wie kan daar verandering in brengen?

Woonfonds

Dit idee is echt vanuit de praktijk geboren. De bedenker is Arno Kattenpoel Oude Heerink van Nijhuis Bouw. Met het project De Kop Handelskade in Deventer (208 woningen) loopt hij tegen de – voor vele bouwers maar al te bekende – ’75-procentmuur’ aan: pas als minstens 75 procent van de koopwoningen in het project is verkocht, gaat de bouw daadwerkelijk van start. Doodzonde als dat niet lukt, want met een stilliggend project trek je moeilijk nieuwe kopers. En andersom geldt: zien bouwen doet kopen.

Om die 75-procentmuur te slechten, bedacht Arno het Woonfonds: een overheidsfonds dat woningen opkoopt vanaf het moment dat minstens 25 procent is verkocht aan particulieren en daarmee doorgaat tot de 75 procent is bereikt. Daarna neemt de bouwer het stokje weer over en sluist de inkomsten uit dit deel van de verkoop door naar het fonds, dat daarmee versneld weer volstroomt. Het is daarmee een revolving fund dat zichzelf voedt en uiteindelijk dus geen geld kost.

De Brede Bouwcoalitie ziet het Woonfonds als een potentieel bruikbare oplossing, maar ziet nog heel wat openstaande punten. Zo moet goed worden onderbouwd waarom ‘de overheid’ (Rijk, provincie, gemeente, of alle drie?) de aangewezen partij is om het fonds te vullen. En hoe selecteer je eigenlijk de projecten die op fondsondersteuning kunnen rekenen? Geeft dat geen marktverstoring, wat onder meer terugkomt in (Europese) regels over staatssteun? En het fonds mag dan ‘gratis’ zijn voor de vullende partijen, het legt wel een groot beslag op de begroting gedurende de looptijd, meer dan bij subsidies bijvoorbeeld.

Arno is blij met deze input en heeft toezegging van het Rijk om gezamenlijk met een klein clubje verder te praten om de plannen aan te scherpen.

IkWillem, Dialoogmethode Baukultur en Toekomstbestendig Bouwen

Hoewel deze experimenten plenair korter worden besproken, worden ze wel goed uitgediept in deelsessies. En ook dat levert bruikbare inzichten op. Bij Toekomstbestendig Bouwen komt goed naar voren dat ook – of juist – bij een opgeschroefd tempo kwaliteit en een brede doelstelling (klimaatadaptief, duurzaam, waterbewust etc.) aandacht nodig hebben. En dat dat geen remmende kracht hoeft te zijn. Integendeel, het kan juist versnellen als meer belangen en investeringen slim worden gebundeld. Deze experimentgroep wil dat duidelijk maken door veel positieve voorbeelden op te halen.

Bij de dialoogmethode Baukultur gaat de aandacht uit naar samenwerking rond een bouwproces en hoe je die effectiever krijgt. Ellen Masselink (Getting to We) draagt dit uit op diverse plekken in Nederland. Veel investeren in de onderlinge relaties aan het begin van het proces is een belangrijk aandachtspunt, dat levert vaak tijdwinst op in latere fases en voorkomt gedoe. Ook het aanstellen van een onafhankelijke regievoerder die het proces in goede banen leidt, is belangrijk voor effectieve samenwerking. Tenslotte wordt benadrukt dat het inbouwen van flexibiliteit verstandig is, gezien de lange looptijd van bouwprocessen en grillige marktomstandigheden. De Baukultur-filosofie wordt momenteel beproefd bij Hart van Zuid in Hengelo en levert positieve ervaringen op.

Bij het experiment IkWillem wordt de woningzoekende – koper en huurder – duidelijker in beeld gebracht, zodat diens belangen beter kunnen worden meegenomen in de afwegingen van bestuurders, ambtenaren en omwonenden. Dat is hard nodig, want ‘de woningzoekende’ is momenteel een abstract begrip zonder specifieke inbreng bij planprocessen. Sayna de Voogd van de Gouden Ananas onderzoekt momenteel hoe je dat voor elkaar krijgt, onder meer door persoonlijke gesprekken met bewoners van een renovatieproject aan de Meeuwenlaan in Zwolle. De individuele situatie van een woningzoekende wordt gebruikt voor algemene inzichten over de positie van woningzoekenden, zodat beslissingen beter kunnen worden onderbouwd.

Het vervolg

De bijeenkomst van de Brede Bouwcoalitie in Nieuw Sion heeft een rijke oogst opgeleverd, waarop goed kan worden voortgebouwd. Bij een volgende bijeenkomst zal er onder meer aandacht zijn voor nieuwe uitleglocaties, het stimuleren van de kopersvraag in Overijssel en worden andere experimenten doordacht en uitgewerkt. Genoeg aanknopingspunten om de woningmarkt in Overijssel vooruit te helpen!